L’immobilier locatif continue de séduire les Français et nombreux sont ceux qui souscrivent au dispositif Pinel afin de réduire leur impôt sur le revenu (IR). Bien que ce dispositif soit ouvert à tous, il n’est réellement rentable que pour ceux dont l’imposition est plus ou moins élevée.
Un dispositif pour tous
Tout individu souhaitant se servir de l’immobilier locatif pour défiscaliser peut souscrire à la loi Pinel. Toujours est-il que certaines conditions doivent être remplies afin d’y être éligible :
- acheter un bien neuf qui sera mis en location à titre de résidence principale du locataire
- calculer les loyers en fonction des ressources de ce dernier, c’est-à-dire en tenant compte des plafonds fixés par la loi
- calculer les loyers par rapport aux plafonds par zone
- choisir une commune implantée dans une des zones suivantes : A Bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles à la loi Pinel
La loi Pinel : rentable à partir de quelle imposition ?
Il vaut mieux définir à l’avance ses objectifs de défiscalisation avant de souscrire au dispositif, afin que celui-ci soit réellement rentable. Ainsi, c’est à partir de ce paramètre que vous définirez le montant de votre investissement, sachant que c’est sur la base de ce dernier que la réduction d’impôt est calculée.
Rappelons en effet que le taux est de 12%, 18% ou 21%, en lien avec la durée d’engagement qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
La simulation est donc recommandée afin d’anticiper la rentabilité finale de l’investissement. Les outils destinés à cet effet sont disponibles sur les sites spécialisés en défiscalisation Pinel, et ceux-ci sont totalement gratuits et accessibles au grand public. Vous pouvez aussi faire appel à un expert en finances ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pour déterminer le montant de votre investissement ainsi que des loyers applicables et de la durée de votre engagement, en tenant compte de vos objectifs de défiscalisation.
Les deux options possibles
Vous avez 2 possibilités en ce qui concerne votre investissement Pinel : exploiter un bien immobilier physique en direct ou souscrire à des parts de sociétés, telles que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :
- Exploiter un bien immobilier physique en direct : les possibilités sont multiples. Par exemple, acheter un programme Pinel auprès d’un promoteur immobilier, acheter vous-même un bien neuf, ou encore en rénover un sur le marché de l’ancien. Dans ce dernier cas, celui-ci doit atteindre les normes requises en termes de performances énergétiques et environnementales (label BBC 2005 et règlementation thermique RT 2012).
- Souscrire à des parts de sociétés, telles que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : c’est un tiers exploitant qui se charge de l’acquisition immobilière et de l’ensemble de la gestion locative. Quant à l’investisseur, il souscrira à des parts de SCPI fiscales, et plus précisément à des parts de SCPI Pinel. Cette option est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent réaliser de l’optimisation fiscale, mais qui ne disposent pas des fonds requis dans l’achat d’un immobilier physique. Il suffit en effet de souscrire à partir de 190 euros (prix de la part la moins chère sur le marché) pour accéder à ce type de véhicule de placement. Attention toutefois, car les SCPI fiscales sont assez rares, en raison de la recherche de la qualité et de la conformité par rapport aux exigences mentionnées ci-dessus. Par ailleurs, notez que les simulations sont aussi fortement recommandées. Vous pouvez diversifier votre portefeuille SCPI afin de bénéficier de tous les atouts qui leur sont propres, et sécuriser efficacement votre placement.
