Les investisseurs qui placent leur argent dans une SCPI (société civile de placement immobilier) s’intéressent le plus souvent au rendement qu’elles génèrent ainsi qu’aux dividendes qu’elles rapportent. Pourtant, son potentiel de valorisation fait aussi partie des éléments à examiner à la loupe, puisque c’est de ce paramètre dont dépend sa pérennité et sa valeur au moment de la revente – en cas de sortie éventuelle d’investissement. Ci-après quelques indicateurs permettant de mesurer ce potentiel de valorisation.
L’évolution du prix de la part
Le prix de la part peut subir des fluctuations certes, mais celui d’une SCPI à fort potentiel de valorisation connaît une évolution quasi constante chaque année. Cela est dû non seulement à son succès grandissant sur le marché, mais aussi à la qualité de son patrimoine immobilier. L’évaluation de la valeur de chaque immeuble est réalisée par un expert dédié à cet effet.
Plusieurs paramètres entrent en jeu dans l’estimation de ladite valeur du patrimoine de la SCPI. Il s’agit entre autres de l’emplacement de chaque immeuble, de son environnement, de sa typologie par rapport à la demande locative, de même que de ses caractéristiques. Cela sans oublier les surcotes ou les décotes éventuelles, de même que les performances énergétiques et environnementales. Par ailleurs, de plus en plus de SCPI rénovent leur patrimoine dans le but de proposer des supports d’investissement responsables et durables. Ce sont les SCPI labellisées ISR (investissement socialement responsable), qui se basent sur des critères innovants et qui sont ceux se rapportant au domaine environnemental, social et de gouvernance (ESG).
De manière générale, c’est tous les 18 mois en moyenne que le prix de la part subit une revalorisation.
L’évolution de la capitalisation
La capitalisation d’une SCPI fait aussi partie des critères entrant en compte dans l’estimation de son potentiel de valorisation. Cette capitalisation se définit comme étant le rapport entre le nombre de toutes les parts en circulation (sur les marchés primaire et secondaire) et le prix de la part. Elle reflète ainsi la taille de la SCPI, et faire un suivi de son évolution est déterminant pour une éventuelle prise de décision
La valeur de reconstitution et le prix de la part à l’instant T
Deux autres paramètres sont également considérés, dont la valeur de reconstitution de la SCPI. Celle-ci est obtenue à partir de la valeur des immeubles et des actifs financiers, ainsi que de la totalité des frais. Il s’agit, en d’autres termes, de la valeur de réalisation. En bref, la valeur expertisée du parc immobilier augmenté des liquidités, est calculée dans un premier temps, puis diminuée de l’ensemble des charges.
Une fois la valeur de reconstitution de la SCPI connue, un second paramètre vient compléter l’évaluation : le prix de la part à l’instant T. Exemple : la valeur de reconstitution de la SCPI A est de 350 euros, tandis que le prix de la part est de 340 euros. Soit un écart de 10 euros. Second exemple : la SCPI B enregistre une valeur de reconstitution de 320 euros et un prix de la part de 315 euros. L’écart entre ces deux valeurs est de 5 euros. C’est donc la SCPI A qui se distingue par un plus important potentiel de revalorisation.
Pour conclure, il est donc particulièrement judicieux de surveiller ces éléments avant même la souscription à la SCPI. Toutes ces informations sont disponibles et accessibles au grand public : il suffit de se rendre sur les sites spécialisés et de découvrir la fiche technique complète. Vous pouvez également vous référer à des spécialistes en SCPI ou à un bon conseiller en gestion de patrimoine indépendant.
